2011年11月10日
不動産を購入、売却、贈与、相続等々した場合には様々なお金が動きます。
購入時の住宅ローンや各種税金などがそれにあたります。
ここでは不動産に関わるお金の話を、みなさんに特に関係の深い住宅ローンを
中心にシリーズでお送りしたいと思います。
【不動産とお金のはなし Vol.2】
～住宅ローン金利の種類～
前回は住宅ローンの種類について書きましたが、第2回目は金利についてです。
そもそも金利とは何か？辞書には「貸金・預金に対する利子。利息。」とあります。
では、利子とは？「金銭の貸借が行われた場合、その使用の対価として借り手が
貸し手に支払う金銭。利息。」・・・うーん、分かったような分からないような。
要するに貸金の場合は原資を貸し借りする時に、原資の回収（返納）と併せて使用分の
対価として一定の金銭が付加されるってことですね。
みなさんよく聞くこの金利ですが、実際の金額を調べた事がございますか？
仮に2000万円を金利4％で月々均等に30年かけて返す場合の金利総額は
ドーン！！
14,373,581 円！！
ビックリしませんか？この金額！
しかも、15年間払い続けてやっと残り期間半分になっても、返すお金の残りは12,908,452円です。
半分どころか約700万円強しか減ってない！って事になるんです。
借りる金額はもとより、この金利の負担をきちんと理解するかどうかは住宅ローン利用時には
とてもとても大切です。
では、金利にはいったいどんな種類があるのでしょうか？
金利種類① 【固定金利型】
フラット35に代表されるように、比較的利用度の高い金利形態です。借入期間中は世の中の
金利情勢に左右されず一定の返済額で推移します。
■特徴・・・将来に渡り金利が変わらないので、返済額が一定し、家計管理がしやすい。
金利下降局面では不利。
金利種類② 【固定金利期間選択型】
銀行系の住宅ローンの主力商品に多い金利形態です。借り入れ後一定期間（2.3.5.7.10年、
15年、20年、25年など）の金利を固定し、その後はその時の金利で改めて選択します。
■特徴・・・固定期間が長いほど固定金利は高い。
短期間の固定金利期間を選択の後、変動金利に変更すると金利上昇局面では不利。
固定期間終了時に変動金利を選択すると、再び固定金利に戻れない場合がある。
金利種類③ 【変動金利型】
半年ごとに見直される適用金利で返済額が決まる。返済額の変更は一定期間据え置かれたり、
上限が決められている場合も多い。一般的には低金利で設定されているケースが多い。
■特徴・・・金利は低く設定されているケースが多いので、当初返済額は安い。また、返済負担が
低い為、借入額を多くすることができる。
金利上昇局面では大幅に返済額が増える可能性がある。
②の変動金利選択と同様、金利上昇の場合には融資残高が減らず、未払い利息が発生
することもある。
大きく分けるとこの3つに分類されます。稀なケースとして、一部都銀やネットバンクなどでは①～③を
ミックスしてそれぞれの金利形態の良いとこ取りをする「固定、変動ミックス型」商品もあります。
上記のように、それぞれに特徴があるので一概にどれが良いかとは言い難いのですが、お借り入れは
長期間の返済になるでしょうから、お子さん就学や就職、ご自身のご退職時期など長期のご展望で
判断せねばならないでしょう。
また、金利下降局面や金利上昇局面といった金利動向には一定の注意が必要です。
ちなみに、過去の金利推移を表したグラフはこちらです。
ご覧のように過去の高金利からは大きく下げているのが分かります。
最近はちょっと上昇してきていますかね？
とは言え低金利なのは間違いないですね。過去の金利の平均は4％程とも言われています。
さあ、お客様に合った金利タイプは何でしょうか？
次回は、金利と共に返済額を決定する「返済方法」と「返済期間」のお話しです。
2011年11月09日
中古住宅（戸建／マンション）の購入者の意識調査と購入後の実態についての
トピックスを二つご紹介いたします。
【既存住宅購入者の47.9％が購入後に自らリフォームを実施】
中古住宅を購入後に「自らリフォームした」人が全体のが47.9％に上っています。
半数近くが購入後に自らリフォームを実施していることになります。
リフォームを前提とした中古住宅購入がより一般的な選択となりつつあります。
詳しくはコチラ >>>
【既存住宅購入の理由トップ3は、「希望のエリア」「手頃な価格」「良質な物件」】
購入理由の2位、3位は「手頃感」「良質」がキーワードです。
“中古住宅＝古いから色々と我慢する所が多い” という図式は現在は成立していません。
購入者は物件の質を見定めて、納得し購入していることが覗えます。
また、購入時点に受けたいサービスの第1位はやはり「耐震診断」です。
詳しくはコチラ >>>
2011年11月07日
ホームインスペクション（建物調査）に関する報告記事です。
調査された会社は、東京・大阪で活動されている（株）さくら事務所さま。
こちらの会社は、いわゆる「バイヤーズエージェント（買主代理人）」の
業務を行っており、不動産コンサルティングサービス企業として購入予定物件の
ホームインスペクション（建物調査）を積極的に行っておられるようです。
同社のホームインスペクションを利用した一般ユーザーに対しアンケートを
依頼、回答をまとめた報告がこちらです。
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【6割以上が「ホームインスペクションを震災前から検討」と回答／さくら事務所】
（株）さくら事務所は2日、ホームインスペクションの調査報告会を開催した。
11年4～8月に同社のホームインスペクションを利用した一般ユーザーに対し
アンケートを依頼、回答をまとめたもの。有効回答数は107件。
同社へのホームインスペクション依頼数は、新築・中古、マンションと戸建てを
合わせて11年4月の80件から、9月は160件までと2倍に増加。利用者属性は
男性7割・女性3割、30～40歳台が9割近くを占めた。
「ホームインスペクションの利用を震災前から検討していたか？」との問いでは
「震災前から検討していた」が66％、「震災が住宅への考え方に変化を及ぼしたか？」
との問いには「及ぼさなかった」が41％を超えるなど、震災以前からサービスへの
知見を持つ意識の高いユーザー層が多かったことが明らかとなった。
またサービス利用の理由は、「プロの目・第3者の目で確認してほしい」が多数を占めた。
また、今後ホームインスペクション業界に望むことについては「認知度を上げ、一般化して
欲しい」との回答が最多となり、サービスについて、仲介会社からユーザーへの
アナウンスを希望する声も目立った。
同社代表取締役社長・長島 修氏は、まとめとして中古住宅市場活性化の課題について、
「契約時にホームインスペクションを勧める旨を記載する書面を交わすことや、宅建業者の
業務責任を分散するなど流通市場の仕組みを整備することが必要」などと語った。
（R.E.port 2011.11.05）
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日本の不動産流通（特に中古マンション／中古住宅）において、このインスペクションという
行為はまだまだ認知されていません。買主様が購入（予定）物件の現状把握を希望した場合、
ご自身で知り合いの建築士等を手配し実施しているのが実状です。
しかし、住宅施策の転換期を迎えている昨今では、記事のような会社が積極的に買主側の
メリット追求・リスク軽減のために、物件調査を体系化してサービスを確立させる業者の出現が
目立ってきました。もちろん弊社もこの立場です。
また、「バイヤーズエージェント（買主代理人）」よりももっと認知されていませんが、逆の立場で
売主のメリット追求・リスク軽減を目指す「セラーズエイジェント（売主代理人）」というサービスも
ございます。
これからの不動産仲介は、お客様に情報を提供し、お客様の判断で購入の可否を決定してもらう
だけのものでなく、その情報に客観的な信憑性を付与しなければユーザーの厳しい選眼に留まる
ことはなくなっていくのかもしれません。
2011年11月01日
横浜の、ある不動産会社様の取り組みをご紹介致します。
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神奈川県を中心に不動産開発、仲介事業を展開するリスト（株）は、同社が仲介する戸建住宅に、
同社負担による事前インスペクションと5年間の瑕疵保証保険を付与していく。
費用負担がネックとなり普及が進んでいなかった既存住宅の瑕疵保証制度を全面導入することで、
売り主・買い主の安心を担保し、他社との差別化につなげる。
対象となるのは、既存戸建の仲介物件のうち、1981年6月以降に確認申請されたいわゆる
「新耐震物件」かつ、同社が専任媒介・専属専任媒介契約したもの。同社は、媒介契約締結と同時に、
専門事業者による事前インスペクションを実施。
検査に合格したものを「適合良質住宅」として、瑕疵保証を付与していく。
瑕疵保証保険は、（株）ハウスジーメンのもので、構造体・雨水の浸入、給排水管、電気配線、ガス管
などに瑕疵があった場合、引渡し後5年間以内に発見されれば、最高1,000万円まで補償する。
同社は、同制度の導入により
（1）売り主は事前インスペクションにより物件の状態を把握でき、不具合があった場合もアドバイスを
受けられ、引渡し後の瑕疵についても保険で対応できる
（2）買い主は購入希望物件をインスペクション結果に基づき確認でき、瑕疵保証保険による5年間の
長期保証で安心して購入できる
（3）リストは瑕疵保証保険により引渡し後の業者責任が軽減され、他社との差別化により仲介件数増加が
期待できる、などのメリットをあげている。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=27069 (R.E.port 2011.11.01)
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既存住宅の瑕疵保険付与と住宅履歴への登録はここ数年のうちに必須事項になってきます。
ストック住宅流通は国の施策として本格的に稼働してくるでしょう。もちろん、消費者の安心を
ご提供できるサービスである事は言うまでも有りません。
弊社は上記記事同様のサービスを既に展開致しております。（弊社の場合は「新耐震基準」や
「専任・専属専任媒介契約」の有無を問わず、すべての物件を対象としております。）
購入物件にご不安がある方や、他の売却物件と差別化を計りたい売却予定の方も
是非一度、弊社までご相談下さい。
【 お問い合せ 0120-834-143 E-mail info@uritai-kaitai.net 】
