大分市、別府市周辺エリアの中古住宅、売土地、売マンションなどの不動産売買専門ウェブサイト

できれば物件の見学は何回もして欲しい。

そして是非とも夜の様子も見て欲しい。







街灯の明るさ、近所で子供さんがはしゃぐ声、道路の交通量、夕飯の匂い… 昼間ではわからない様々な要素が夜にはあります。

ほとんどの方は昼より夜のほうが在宅時間が長いのですから。
  

現在建っている建物を取り壊した際には
建物の滅失登記という手続きを要します。







この登記申請を一定期間怠ると過料に
処されることになります。
ただ実際に処分されたという話は
聞いたことがありませんが、
行政処分うんぬんよりも現実の場面では
滅失登記が漏れているといろいろな問題を
生じる場合があります。

例えば…
【土地建物の所有者】
・建物の固定資産税が掛かり続ける
・建物所有者が亡くなった際には手続きが煩雑になる
【土地の購入者】
・新築建物の申請が通らない
などが考えられます。

建物新築を計画して、以前に建物が建っていた
土地を購入する際には建物の滅失登記が
完了しているか否かのご確認もお忘れなく。。。
  

新規売物件が販売開始されると、
その物件所在地の近隣住民様に
物件情報のポスティング（＝宅配）
を行います。








取り扱う商品が「不動産」ですので
どうしても高額なものになります。
その為か派手な商売というイメージを
お持ちの方も多いですが、実際には
各戸へのポスティング作業に代表される
ように地味な作業ばがりです。(^^;

これからの季節は暑さで汗を
流しながらの作業となります。
梅雨前なのに今日は夏日となりそうですが
ハリキッて配布してきます！

  

長年お住まいになったお部屋はそれなりに経年劣化があるものです。
お住まい全体をにリフォームすれば見違えるようになるでしょうが
それなりに予算が掛かるのも事実です。

比較的お手軽な予算で効果の高いリフォームとしてお勧めしたいのが
「畳の表替え」です。
畳の表替えとは、既存の畳床（たたみどこ）はそのまま再利用し、
畳表（たたみおもて）、畳縁（たたみべり）を新しいものに交換することです。


【長年使用してきた和室】





【畳の表替えをした和室」




新しくなった畳表は見た目が一新し青々として気持ちいいものです。
またイ草のいい匂いがして畳の魅力を再確認できます。
ただし畳床はそのままですので「歩くとぼこぼこしている」など畳床の状態が悪い場合は、
畳全体を新調したほうが良い場合もありますのでご注意ください。  

2014年6月18日のニュースで、従来の宅地建物取引主任者を「宅地建物取引士」へ名称変更する法律案が可決されたと報道がありました。以前、このような動きがある事を聞いた時は「ほんとかなぁ」と半信半疑でしたが、いよいよ現実になりましたね。

ここで、個人的な意見を少し・・・

宅建主任者である私としては、保有資格が士業に格上げされることは嬉しいニュースです。同業者の多くの方々も同意見ではないかと思います。しかしながら、宅建主任者の試験に合格して主任者資格登録をしている人は全国で約94万人、実際に宅建業に従事している取引主任者は約29万人らしいのです（平成26年3月31日時点）。つまり、試験に合格して実務に就いている方は全登録者数の30%強に止まっていると言う事です。このあたりの事情を鑑みずに横並びで宅地建物取引主任者→宅地建物取引士へ変更するのはいささか違和感があります。
私の意見としては、新設される宅建取引士は従来の宅建主任者の上級資格であってほしいのです。一般的な不動産取引は従来通り宅建主任者をして重要事項説明や売買契約締結ができ、その他特殊性のある取引は宅建取引士でなければならない、とか。ではその特殊性とは何なのかという問題は残りますが、その辺りはお偉いさんに考えて貰って…。（笑）

私どもが関わる不動産業務のなかでお世話になる主な士業の先生方と言えば、司法書士・土地家屋調査士・行政書士・弁護士・建築士・不動産鑑定士といったところでしょうか。この方々の資格とざっくりとは言え横並びと言うのはねぇ、と思っちゃう次第であります。宅建主任者と宅建取引士の業務が明確に線引きされれば、がんばって取引士試験にチャレンジするだろうなと思うのですが…。すでに決まったことを後からああだこうだ言っているだけですので、完全なひとりごとなんですけどね。(^_^;)



  

5年ごとに更新される不動産業の“宅地建物取引業者免許”。
本日この免許の更新が完了し、免許証を受取って参りました。

更新申請が本店所在地の変更と重なり、申請からざっと
3ヶ月半ほども掛かってしまいました。（苦笑）








弊社としては初めての更新。
もう5年経つかぁ…と少し感慨深いものがあります。

私の性格なのでしょうが、綿密・緻密に用意周到な計画を立てて
事を起こすのが多少苦手（笑）なところがあります。ドアーズ大分を
起業する際にも「不安もあるけど、とにかくやってみよう！！」との
思いのほうが強く半ば勢いで進んでいったものでした。
世の社長様からするととんでもなく未熟な判断でしょうし、全くもって
お恥ずかしい話であります。しかしながら、数ある業者様の中から
弊社をご指定いただいたお客様のご厚情と困った時に助けてくださる
協力業者様、また知人友人の励ましのおかげを持ちまして、なんとか
本日まで続ける事が出来ました。

本当にありがとうございます。

次の5年間も弊社らしく、あちらこちらにぶつかりながらもお客様の
安全でご満足いただける取引を完遂すべく日々の業務を行っていく所存です。
今後ともドアーズ大分をよろしくお願い申し上げます。











  

消費税増税を間近に控えて、価格表示についてのお知らせが散見されていますね。
ここで、不動産に関する消費税のうち、中古住宅を中心にまとめてみます。
といってもニュース記事をお知らせするだけですが…。
（私の拙い説明よりははるかに良く纏まっていますしね。笑）

基本事項として、

１、個人間取引が一般的である中古住宅売買には、消費税は課税されない。
２、売主が法人であれば１、と異なり課税対象となる。
３、土地にはどのような場合も課税されない。

を押さえておいて下さい。

では、どうぞ！↓↓↓↓↓


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中古住宅の消費税は、個人から購入する場合もかかるのか？


2014年4月からの消費税増税前に、家電や車、住宅などの高額な商品を売ろうと、
家電量販店や自動車ディーラー、ハウスメーカーはセールスに躍起だ。
特にマイホーム購入を検討している人は、「消費税の増税分は大きいから、増税前に
買ったほうがいいかも……」と焦っているのではないだろうか。キチンと頭金がたまり、
納得がいくまで物件選びができて、計画的にマイホームを購入する場合は問題ないが、
頭金ゼロでとにかく期限内にマイホームを買わなきゃ、と焦っているのなら、ちょっと
冷静になろう。限られた時間で焦って買うと、資金計画が甘くなるし、物件選びでも
妥協して失敗しがち。そういう人は、「消費税の課税されない中古物件」を視野に入れよう。
これでグッと気持ちが落ち着くはずだ。


【消費税が課税されるのは建物だけ】

まず住宅の場合、消費税は何にかかってくるものなのかを整理しよう。
消費税は不動産価格すべてにかかるわけではなく、建物の部分だけにかかるものだ。例えば、
本体価格4000万円のマンションで建物価格部分が2500万円なら、2500万円にしか消費税は
かからず、土地価格部分の1500万円にはかからない。2500万円の建物価格部分にかかる
消費税は、5％の現在は125万円。10％になると250万円と倍になるが、物件価格4000万円に
対して10％課税され、400万円になるわけではない。

次に先ほど紹介した「消費税の課税されない中古物件」についてである。
会社員など消費税の課税業者ではない個人が売り主の中古物件の場合は、建物にも消費税が
かからないことになっている一般的に不動産業者で仲介されている物件も、売り主が個人なら同じ
である。多くの中古物件が、消費税の課税業者ではない個人が売り主のものなので、中古物件を
視野に入れれば、消費税増税の時期に関係なく、物件購入の検討ができるようになる。


同じ中古物件でも、売り主が法人や消費税課税業者の個人事業主、不動産会社がいったん
買い取って販売するなどの場合は、新築同様、建物部分にだけ消費税がかかることになる。
消費税は原則として、物件引き渡し時点の税率が適用される。基本的には、14年3月までの
引き渡しなら消費税5％、14年4月以降なら8％になる。

（PRESIDENT Online 抜粋）


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Q、住宅購入、増税の影響は？

消費税の増税が近づいてきました。マイホームを買うときの影響を教えてください。


A、売買代金以外にもいろいろな項目に消費税がかかる

不動産会社から住宅を買うときには、土地は非課税で、建物が消費税の対象になります。
税抜き５０００万円の新築マンションで、土地が２０００万円、建物が３０００万円なら、建物の
３０００万円に対して課税されることになります。
ただ、売主が個人の中古住宅は、土地・建物ともに消費税はかかりません。

不動産売買時には、さまざまな諸費用負担が必要ですが、そのなかにも消費税がかかる
項目があります。印紙税、登録免許税などの税金、各種保険料や保証料には消費税は
かかりませんが、その他は原則的にかかってくるのです。たとえば、土地・建物の調査・登記は
司法書士や土地家屋調査士に依頼することになりますが、その報酬や手数料に消費税が
かかります。住宅ローンを利用するときの事務手数料も消費税の対象。この事務手数料には
３万円、５万円などの定額制と、借入額の２％などの定率制があります。２％の定率制だと、
借入額３０００万円では手数料は６０万円ですから、税率３％のアップでも、負担が１万８０００円
増えます。

先に述べたように、中古住宅は売主が個人だと売買代金は対象外ですが、仲介手数料に
消費税がかかります。２０００万円の中古住宅だと仲介手数料の上限は６６万円。消費税率５％
なら３万３０００円ですが、８％だと５万２８００円になります。

そのほか、新居への引っ越しに関して、引っ越し専門業者に支払う費用、さらに新居でのカーテン、
照明器具、家電製品などの耐久消費財の購入にも消費税がかかるのを忘れないでください。


（YOMIURI online 抜粋）



  

自宅を所有しているご両親様がお亡くなりになり相続が発生した…。
仕事柄こんな場面によく遭遇します。そして、その際に以下の記事のようなお話を
非常に多く聞きます。予備知識としてお知りになっておくと心配事も減って良いかも
知れません。(笑)

現実の場面では売却→現金化まではお手伝いできますが、その後のお金の流れに
ついてまでは関与出来ません。これまでお世話した各ケースでも、「きっと争うことなく
相続人全員が納得して決着したことだろう。」とは思いますが…。
相続が争続（そうぞく）にならない為には、故人の遺志や相続人の生活状況を客観的に
踏まえた事前の協議がポイントかも知れませんね。


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資産は自宅だけ　3兄弟で相続どうする


Ｑ．
昨年秋に父が亡くなりました。母はすでに他界しています。
兄弟3人で遺産分割をしなければと思っているのですが、父には現金資産がほとんどなく、
資産は私の家族が住んでいる家と土地が主です。父と長男である私、私の家族は、母が
生きているときから同居していました。この場合でも、ほかの兄弟に遺留分を渡さなければ
いけないのでしょうか。

もしそうだとすると、この家を売却しなければならず、私の家族は住むところが無くなります。
どうすればよいでしょうか。


Ａ．
遺留分については、みなさん誤解されている部分も多いかと思いますので、その内容から
ご説明します。
遺留分とは、亡くなった方が遺言で相続資産の配分を指定した場合、相続人（兄弟姉妹の
相続人を除く）が最低限取り戻せる割合のことです。具体例としては、亡くなった方が、家族
以外の愛人に全財産を相続させるという遺言をした場合などに家族が取り戻せる保護制度
だとイメージしてください。
この割合は、法定相続分の2分の1です。つまり、遺言書の内容に対する請求権で、遺言書が
ない場合は権利を使えません。なぜなら、相続人同士が遺産分割協議で自由に相続内容を
決められるからです。

また、この遺留分の性格は、法律用語では「形成権」と呼びますが、相続が開始されると同時に
当然に発生する権利ではなく、一定期間内に請求権を行使して初めて発生する権利です。
みなさん当然の権利とお考えの方が多く、相続トラブルの原因の一つになっています。
もちろん、相当の理由がなければ請求してはいけないということはありませんが、遺言を書いた
方の気持ちや相続財産の性質、相続人間の事情などを十分に考慮してから行使するべき請求権
だと考えます。

相談者の場合、まずは、遺言書があったわけではないので遺留分請求は起こりません。
次に、遺産分割協議も、相続財産の中身や各相続人の事情などを十分に考慮して行うべきかと
思います（※民法第906条参照）。もちろん、この考慮の中には、遺留分程度の最低分配という
要素もないとは言えませんが、相談者のケースのように、不動産という分けられない資産が主な
相続財産の場合、限界というのもありますので、他の相続人に事情を説明してご理解を求められ
てはいかがでしょうか。

余談ですが、近年、実際に住んでいた不動産しか主な相続財産がない相続は多く、このケース
でのトラブル率は高いようです。相続人の誰もが同居していない場合は、売却してお金で分ける
ということも考えられますが、実際に相続人の1人が同居して親の面倒をしていたなどの事実が
あれば、そのことを考慮してあげるべきかと思います。

また、不動産を単独で相続する方に余裕があれば、代償分割と言って、遺留分に対する家賃程度を
現金で他の相続人に渡すということも考えられますが、なかなか現実は、数字で割り切れるものでは
ないと思いますがいかがでしょうか。

※参考
第906条（遺産の分割の基準）
遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする。


（2014.01.30　日経住宅サーチより）





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中古住宅の流通に関して、いくつかニュース記事が出ておりますので

ここで書き留めておきます。


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【2013/12/17　日経】
抵抗薄れる中古住宅　割安感や大規模改修で人気
国交省が市場活性化

国土交通省が中古住宅市場の活性化に取り組む背景には住宅の
需要構造の変化がある。人口の減少で新規需要は減退し、地方では
空き家の増加が防災や防犯面で課題になっている。政策による
所得の押し上げ効果がまだ限られるなかで、新築より割安な中古住宅に
関心が高まっている面もある。

ここ数年は中古住宅を大規模な改修で再生した「リノベーション」物件が
増え、若年層を中心に人気を集めている。「見た目や性能面で新築に
見劣りしない物件も多く、中古に対する心理的な抵抗感も薄れた」と
農林中金総合研究所の渡部喜智理事研究員は指摘する。

一方、都市の郊外部では子育てを終えた中高年層の間で生活に便利な
都市部に住み替える動きも出ている。中古住宅の買い手と売り手がともに
増加傾向にあるのを受け、国交省は住宅の質の改善や売買環境の整備を
急ぐ必要があるとみている。

ただ国の住宅政策が完全に「中古シフト」に移ったとも言い切れない。
今年度の補正予算には、来春の消費増税後の住宅購入の落ち込みを防ぐ
目的で、中低所得者に現金を配る「すまい給付金」の財源1600億円が盛り
込まれた。同じ補正で中古住宅の新たな補助制度の財源も確保しており、
「新築も中古も」という姿勢では政策の焦点がぼやけたバラマキに陥りかねない。

住宅を使い捨てにせず、100年単位で長持ちさせる「欧米流」に切り替える試みは、
日本の経済・社会情勢の変化に対応した取り組みといえる。限られた予算の中で、
改修で質の高い中古住宅を増やす政策の実効性を高める必要がある。



【2013/12/17　日経】
中古住宅改修に最大200万円補助　耐震強化など
国交省、14年１月に基準決定

国土交通省は中古住宅の質を高める改修工事を国費で支援する方針だ。
耐震性や省エネの性能を強めるなど一定の基準を満たす住宅に100万～200万円を
補助する。欧米よりも見劣りしている中古住宅市場の育成を狙う。

補助対象は戸建てや分譲マンションなど全国に約5700万戸ある中古住宅のうち
改修工事を実施する物件だ。バリアフリー、劣化対策なども含めた基準を設け、
改修後に合格した住宅に補助金を出す。詳しい基準は来年１月中に決める。

国交省などによると、一般的な住宅の改修には数百万円かかる。今回の支援策を
通じて住宅業者と保有者の双方を、質の高い中古住宅に誘導できると期待している。

新制度は改修費の３分の１を補助し、100万円が主軸となる。新築並みの高性能の
住宅には200万円を出す方針だ。財源は今年度補正予算で20億円を確保し、来年度
当初予算でも数十億円が計上される見通しだ。

支援対象の公募は来年２月にも始める。まず改修業者が国に制度の活用を申請し、
住宅を改修する個人は業者を通じて補助金の交付を申請する。国の審査を通れば
工事後に交付金を受け取れる。初年度は数千件を見込み、２年目以降に順次件数を
増やす考えだ。

国交省によると、新築も含む住宅全体の流通量に占める中古の比率は１割程度で、
８～９割の英米を大幅に下回る。



【2013/12/17　住宅新報】
中古市場拡大で特例創設　
14年度税制大綱　買取再販でユーザー優遇

自民党と公明党は12月12日、14年度税制改正大綱をまとめた。買取再販物件に
おいて、エンドユーザーが負担する登録免許税と不動産取得税を非課税とする
措置を検討していたが、登録免許税の税率0.3%を0.1%に軽減することでまとまった。
このほか、老朽化マンションの建て替えなどの促進に係る特例措置の創設や
新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長などが決定した。消費税の
軽減措置については、10%時に導入するとしたが、前提条件を付けており実現は
不透明だ。

≪国交省提案、ほぼ100%回答≫

14年度税制改正大綱では、国土交通省が提出した住宅・不動産分野の要望事項は
ほぼ100%認められた。今後、消費増税による負担増がほかよりも大きくなる分野だけに、
政府与党も一定の配慮を施したと見ることができる。

今回は、中古流通市場の拡大に向けた特例創設に重きが置かれたことも1つの特徴だ。
買取再販で扱われる住宅をエンドユーザーが取得した場合、これまで、事業者と買主
(エンドユーザー)に登録免許税(所有権移転登記)と不動産取得税が課されていたが、
このうち、エンドユーザーが取得した際の登録免許税の税率を0.3%から0.1%に
引き下げることが決まった。
国土交通省としては、エンドユーザー側の課税免除を要望していたが引き下げにとどまった。
それでも、消費者の負担は軽減されるので、中古市場拡大の起爆剤として期待される。
事業者がリフォームなど一定の質の向上を図るための改修工事を行うことが条件だ。
14年4月1日から16年3月31日までの措置となる。

≪中古取得後の耐震改修　特例措置要件に追加　≫

また、現在は耐震基準に適合した中古住宅を取得した場合には税制上の特例措置が
受けられるのに対し、耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、耐震改修工事を行った
後に入居する場合は受けられなかった。これを耐震基準への適合が確実であると
証明されたときは、前者と同様、住宅ローン減税、贈与税、不動産取得税の特例措置が
受けられることになった。

≪軽減税率は実質先送りに≫

消費税が15年10月から10%になるのに伴い、軽減税率を設ける点については、自民、
公明両党が対立していたが、「必要な財源を確保しつつ、関係事業者を含む国民の
理解を得たうえで消費税率10%時に導入する」として、実質先送りとなった。
軽減税率に伴う事業者の事務作業や、対象品目の選定、代わりの財源などを検討し、
14年12月までに結論を出すとしている。






大綱に盛り込まれた住宅・不動産関連分野(国交省提出分)

◎新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長
◎老朽化マンションの建替え等の促進に係る特例措置の創設・延長
(所得税・登録免許税・不動産取得税など)
◎認定長期優良住宅に係る特例措置の延長
(登録免許税・不動産取得税・固定資産税)
◎認定低炭素住宅の普及促進を目的とした登録免許税の特例措置の延長
◎居住用財産の買換え等の場合の譲渡所得の課税の特例措置の延長
(所得税・住民税)
◎中古住宅流通・リフォーム市場の拡大・活性化のための特例措置の創設・適用要件の合理化
(所得税・登録免許税・不動産取得税など)
◎既存建築物の改修投資促進のための特例措置の創設
(所得税・法人税・固定資産税など)
◎優良住宅地造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の延長
(所得税・住民税など)
◎宅建業者等が取得する新築住宅の取得日に係る特例措置等の延長
◎都市再興に向けた都市機能の整備のための特例措置の創設




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一昔前に比べて普及率が上がっているスマートフォン。

ご利用になっているお客様も多い事と思います。

このスマートフォンですが、携帯各社が「乗り換え実質負担０円」 をかかげて

契約者の囲い込みに注力していますね。その「乗り換え実質負担０円」が

住宅ローン利用の際に思わぬ影を落とす事がありますので注意が必要です。



「乗り換え実質負担０円」のサービスは、機種本体が０円で提供されている訳でなく、

機種代金相当額を毎月の通話料などから差し引く仕組みです。つまり、機種代金

そのものは分割でお支払いすることとなります。割賦販売契約を結ばされていると

いう事ですね。

そして携帯各社が割賦販売する際に利用するのが「個人信用情報」です 。

スマートフォンの契約で「実質負担０円」を利用すると、個人信用情報登録の同意書を

取られます。小さな文字でつらつらと印字された書類ですので、ほとんどしっかりと

読む事が無いでしょうからあまりご存じない方も多いと思います。


その後、実際にスマートフォンの利用を開始し、毎月の通話料お支払い場面でうっかり

残高不足で引き落としができなかったり、振り込みが遅れたりすると・・・

そう、前述の「個人信用情報」に遅延の事実が載ってしまいます。

「この人は支払いの遅延がありますよ、気を付けて下さい」と言われているようなものです。

この履歴は、いざ住宅ローンを申し込む時に思わぬ事態を招きかねません。

住宅ローンを審査する保証会社も、申し込み者の個人信用情報を利用します。

ローン審査の際に延滞情報の載った信用情報は決してプラスにならない事は

容易に想像できますよね？　場合によっては審査に落ちてしまう事もあります。

一世一代（？）の住宅購入を、身近にある携帯電話が原因で諦めるなんてことも

ある訳です。


しかも、この割賦契約のタチが悪いところは、分割回数が2年（24回）というところです。

通常、信用情報の入金状況は直近24ヶ月間が記載されるようです。つまり遅延の

情報が消える前にスマートフォンの支払いが終わってしまうと言う事です。

ということは、遅延情報が消えずにそのまま残ることに・・・。

入金状況は5年間消えませんので 、向こう5年間はローンやクレジット審査の度に

遅延履歴が出てきてしまうという恐ろしいことに！



「も、もしかして！」と気になる方は、ローン申込みの前にご自身の信用情報を開示

してみると良いかも知れませんね。（ご本人であれば比較的簡単に出来ます。）

特に、通話料を口座引き落としではなくコンビニなどで支払う形態を取っている方などは、

つい「まぁ良いか・・・」と支払い期日を遅らせる傾向があるようですので要注意です。

少なくとも割賦金完済までは確実な支払いを心がけなければなりません。

また、他社携帯に乗り換える際には、それまで使っていた機種の残金完済もしっかりと

行いたいものです。



ますます使いやすくなって身近になったスマートフォンですが、住宅購入計画の思わぬ

落とし穴になりませんようご注意くださいね。








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