2011年09月30日
2011年09月29日
2011年09月28日
今日は、お昼から宅建協会の大分支部研修でした。
昼～夕方まで拘束されますが、研修参加は義務なので
仕方がありませんね。多少眠気と闘いながらの聴講でした。
【本日の演題】------------------------------------------------------------------------------------------------------
①「敷金・原状回復をめぐる諸問題」
講師 弁護士 鈴木 宗嚴 氏
②「大分市の浄化槽行政について」
講師 大分市下水道部下水道経営企画課 主幹 朝来野 浩 氏
③「宅地建物取引業者賠償責任保険制度について」
講師 富士火災海上保険㈱福岡支店 宅建リアルター営業部 課長 坂口 雅則 氏
④「集客力を高めるためのインターネット活用法」
講師 アットホーム㈱営業企画部 チーフストラテジスト 志村 正信 氏
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特に①については、早速、先の「更新料判例」を絡めたお話もあり、興味深く聴き入りました。
どうやら私は、「賃貸契約の更新料は有効」という判決を少し勘違いしていたみたいです。
更新料の額や賃料、更新期間等々勘案した結果、本事案は「無効と言えない」という趣旨
のようですね。まぁ、大分では更新料の風習は根付いていないので、業者としても今一つ
ピンとこないところはありますが、この判決のニュアンスは、今後賃貸人・賃借人との間で
授受される様々な名目（特約）の金銭を精算する際に反映されて行きそうな気配があります。
これからの賃貸借契約締結の際は、少し注意が必要になりました。
2011年09月27日
個人から不動産や現金などの贈与を受けた場合、普通贈与（暦年課税制度）だと下記のQ＆Aの通り
基礎控除が110万円になります。
ただし、住宅取得の場合の資金贈与はH23年は1,000万円まで非課税です。
また、相続時精算課税制度を選択すると2,500万円まで非課税となります。
◆暦年課税制度の場合…非課税枠1,000万円＋基礎控除110万円 合計1,110万円まで非課税
◆相続時精算課税制度の場合…特別控除2,500万円＋非課税枠1,000万円 合計3,500万円まで非課税
このように、住宅取得に関しての資金贈与は優遇措置があります。詳しくはお尋ね下さい！
【子どもや孫への毎年の贈与について】
Q．【ご相談】
お客さまから相続対策について相談を受けています。毎年110万円ずつ子どもや孫へ贈与しておくと、贈与税を支払うことなく相続対策ができると聞いたのですが、本当に大丈夫でしょうか、教えてください。
A．【贈与は契約である】
民法第549条は、「贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる」と規定しています。つまり、贈与は契約であり、子どもや孫が贈与を受諾していなければなりません。従って、受贈者である子どもや孫が、贈与を受けたことを知っており、贈与された物を自分で管理していることが必要です。
≪具体例≫
父親が、子ども名義の預金通帳をつくり、そこに毎年110万円（贈与税の基礎控除額）ずつ振り込み、父が通帳と印鑑を管理してい。
この場合、父親の相続に際し、「子ども名義の預金通帳は父親の相続財産である」つまり、「贈与は成立しておらず、父親の預金があり、たまたまその名義が子どもとなっていただけである」と税務署側に主張される可能性が高いです。
このような税務署とのトラブルを避けるには、次のような対策が不可欠です。
①贈与を受けた子どもや孫が、通帳や印鑑を管理する。子どもや孫が自由に使えるようにする。
②毎年、贈与契約を結び、贈与金額や贈与した日を同じにしない。できれば贈与契約書を作成し記名押印する。
③贈与税の基礎控除（110万円）より多く贈与し、贈与税の申告書を作成し贈与税を納める。
例えば、120万円の贈与を受けた場合、子どもが納める贈与税は1万円（120万円－110万円＝10万円×10％＝1万円）。
このような対策をすれば、同じ金額でも長期間にわたり分割して贈与する方が、贈与税の総額は少なくて済みます。
参考：贈与税の速算表
参考：1,000万円を分割して贈与した場合の贈与税
相続開始前3年以内の贈与は効果なし
相続人や受遺者が、相続開始前3年以内に被相続人（亡くなった方）から贈与により取得した財産は、相続財産に加算して相続税が計算されます。つまり、亡くなる前3年以内にあわてて生前贈与をしても、相続対策としての効果は望めません。ただし、通常、孫は祖父母の相続人ではないので、亡くなる前3年以内の贈与でも、相続対策としての効果が望めることがあります。
（athome Time 2011年10月号掲載）
2011年09月26日
AT-Research 調査（2011年7月15日～7月19日調査）
20～30代独身サラリーマン・OLの生活実態調査
結構、「入浴はシャワー」派の人って多いんですね。
実は私もずっとシャワー派でしたが、ここ数年は
湯船に浸からないと嫌になりました。
歳のせい…？（笑）
詳しくはコチラ>>
2011年09月24日
本日はアットホーム㈱の担当者さまと諸打ち合わせのお時間を
頂戴しました。ご存知の方も多いでしょうが、「アットホーム」
とは、不動産業者間の情報流通を担い、不動産の各種情報を業界
内外に発信している会社です。一般のお客様には不動産情報検索
サイト「アットホームウェブ」の閲覧などでお馴染みかもしれま
せんね。
打ち合わせの内容はウェブ関連が中心でした。
色々とお話頂く事で、知ってるようで知らなかった（解っていなかった）
事が意外と多いと気付きます。それによりこれまでもタイミングを逃して、
結果、チャンスを失っていたことがあった事や無駄な経費が出て行って
いた事実も判明…。
凹みます。
色んな事を考えていると、会社勤めを辞めてこの会社を立ち上げた
当初の頃が思い出されます。当時、独立して一番痛感した事は情報が
集まらないという事でした。集団に所属していると、自ずと多くの方達の
様々な情報が飛び交いますが、一本立ちした途端に入手できる情報量は
激減でした。オフィス内での何でもない様な会話や、出入りの業者さん
との立ち話などにも多くの情報が含まれていたわけですね。
不動産仲介の場合、タイムリーな情報の欠如は大変な痛手になります。
お客様のほうがこちらよりも詳しいなんてことになったら目も当てられ
ませんしね。（笑）
その頃に比べて積極的に情報収集に努めているつもりですが、前述の
ような事態を招いてしまうところをみるとまだまだ精進が足りないと
いったところでしょうか。
反省反省…。
な様子で
