2012年03月05日
住宅ローンを選ぶ際に悩むのが、「どの金利タイプを選択するか」ではないでしょうか。
現在、扱われている住宅ローンの主な金利タイプは、大きく分けて三つ。
「変動金利型」「固定金利選択型」「固定金利型」です。
平成24年1月に住宅金融支援機構が実施した「民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、1月の金利タイプ別利用状況は、変動金利型50.3%、固定金利選択型30.6%、全期間固定型19.0%です。低金利が継続していることもあり、一般的には金利タイプの中でも一番金利の低い変動金利の利用者が多くなっています。
しかし、今後の金利がどのように変わっていくかわかりません。それぞれの特長とメリット・デメリットを理解した上で、ご自分のライフプランや今後の経済状況に合った、金利タイプ（返済計画）を選択することが大切です。
まずは、金利タイプ別の特長を見てみましょう。
■変動金利型
◆特長
変動金利型とは、借入期間中、世の中の金利の動きに合わせて金利が変動する金利タイプで、年2回金利が見直されます。ただし、実際に支払う返済額の変更は5年に一度で、その際の返済額の上昇幅は最大25％までとされています。
◆変動金利のメリット・デメリット
変動金利型は、金利が半年に1回見直されるため低金利時期や金利が下がっている時にはメリットを享受できますが、金利が上昇した場合、適用される金利自体は半年ごとに上昇し、それに伴い支払う利息が増える金利上昇リスクがあります。
上限金利特約（キャップ）付変動金利型は、上限金利が決まっているため市場の金利が上昇したとしても影響を受けないというメリットがありますが、当初の金利は高めです。
◆ローン金利に影響を与えるのは
変動金利に影響を与えるのは「短期プライムレート」です。
変動金利型ローンの金利は4月1日と10月1日の短期プライムレートを基準として毎年2回金利の見直しを行います。この短期プライムレートとは、簡単にいえば銀行が優良な企業に短期間の貸出を行う際に適用する最優遇貸出金利のことです。
■固定金利選択型の特長
◆特長
当初から数年間の金利が固定される金利タイプです。
固定金利期間には、2年、3年、5年、10年などがあり、通常は固定金利期間終了後に、その時点の金利で改めて「変動金利型」や「固定金利選択型」を選びます。
キャンペーン金利などが設定され、一般の変動金利型より金利が低い場合もあります。また、当初の固定金利期間終了後も、一定の割合で金利優遇のある商品が多くなっています。
◆固定金利選択型のメリット・デメリット
固定金利期間が終了し、金利が改定された後の返済額は、適用される金利しだいです。変動金利型のように上限が設定されていないので、金利が上がれば即座に毎月返済額も上昇します。
◆ローン金利に影響を与えるのは
固定金利選択型の金利に影響を与えるのは、固定金利期間の短いもの（2年、3年など）は「短期プライムレート」、長いもの（10年、15年など）は「長期金利」に連動する傾向があります。長期金利とは、簡単にいえば10年満期の国債の利回りの動きに連動した金利のことです。
■固定金利型の特長
◆特長
住宅ローンを組む際の金利が返済終了まで続く金利タイプです。金利が固定なので、低金利時に住宅ローンを組むと、将来の金利上昇時のリスクを減らすことができます。
固定金利型は、一部の民間住宅ローンや、証券化ローンである「フラット35」で採用されています。また、固定金利型の商品の中にも、段階的に金利が変化する段階金利タイプがあります。たとえば当初10年間は1%、11年目以降は2%など段階的に金利が変わるものです。金利は段階的に変化しますが、借入当初から決められています。
◆固定金利型のメリット・デメリット
借入時点で将来の金利が決まるため、返済額はあらかじめ確定しますが、金利水準は変動金利より高めに設定されているのが一般的です。
また、金利が下降した場合でも途中から金利が下がることはないので、総支払い額で金利負担が大きくなることがあります。
◆ローン金利に影響を与えるのは
全期間固定金利型の金利に影響を与えるのは「長期金利」です。
■変動金利と固定金利はどちらが得なのか
固定金利と変動金利では、各金融機関が行っている金利優遇を除けば、変動金利型のほうが利率は低いです。その分、変動金利型のほうが、同じ金額を借りれば金利が低い分だけ返済額が少なく、同じ返済額であれば借入可能額が大きく有利になります。
下図は、年収600万円、30年返済で「固定金利型」と「変動金利型」で借りた場合の「毎月返済額」と「借入可能額」を比較したものです。
当初の金利が返済終了まで30年間ずっと変わらなければ、変動金利型のローンを選択するほうが有利ですが、残念ながら今後の金利の上下は誰にも予想できません。そこが、変動金利型ローンの不安材料です。
そこで、固定金利と比較するために、変動金利型のローン金利が今後上昇するとして毎月返済額と総返済額がどのように変わるのかシミュレーションしてみました。
■金利変動による返済額の変化
今後、金利が上昇したとしてもローン金利が上がり続けるだけということはないので、ここでは返済期間中に金利が上下するものとして30年間の平均金利を固定金利と比較します。
その結果、現在の低金利が継続すれば変動金利型のローンが得ですが、今後変動金利型ローンの金利が平均3%を超えるようであれば固定金利型ローンが得ということになります。もし、4%を超えるようなことがあれば固定金利型でローンを組むのが断然有利になります。
変動金利を選択し、月々の負担を最小限に減らして、繰り上げ返済をこまめにしながら元金を早く減らしていくという方法もあります。
しかし、変動金利を活用して借入額を大きくしていると、逆に繰り上げ返済が思ったように進まず、金利が上昇した際に月々の返済額が増加して返済が滞ってしまうことも考えられます。このような人は、金利水準が低い時期であれば固定金利を選択するのも賢明な方法です。
（at home 不動産売買 より）
2012年02月16日
【消費税の引き上げが決まった場合、住宅購入に影響を受けますか】
消費税の引き上げが決定した場合、「住宅購入計画に影響を受ける」と58.0％が回答。
======================================================================================
【どのような影響をうけますか？】
「できるだけ消費税引き上げ前に購入したい」が45.6％と回答
詳しくはコチラ>>> 住宅購入に関する意識調査アンケート - ノムコム（2012.1月）
消費税の引き上げが決定した場合、「住宅購入計画に影響を受ける」と58.0％が回答。
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【どのような影響をうけますか？】
「できるだけ消費税引き上げ前に購入したい」が45.6％と回答
詳しくはコチラ>>> 住宅購入に関する意識調査アンケート - ノムコム（2012.1月）
2012年01月28日
住宅金融支援機構から、平成24年4月1日以後の【フラット35】お申し込み分から
制度変更を行う予定であることが発表されました。
これまでの「10割融資」が「9割融資」に戻されるなどの変更点がございますので、
ご利用計画中のお客様はご確認ください。
【4月から「フラット35」融資率の上限等を引き下げ】================================
（独）住宅金融支援機構は26日、「平成24年度政府予算」の成立を前提に、
4月1日以降の申し込み分から「フラット35」の制度を変更すると発表した。
＊＊＊「フラット35」および「フラット35 Sベーシック」の融資率の上限＊＊＊
建設費または購入価格の10割から9割に引き下げ
＊＊＊「フラット35 Sベーシック」の金利引き下げ（0.3％金利優遇）期間＊＊＊
Aプランを当初20年間から10年間
Bプランを当初10年間から5年間
※「フラット35Sエコ」については現時点での制度変更はありませんが、
現在の制度（当初5年間は被災地で1.0％、被災地以外で0.7％金利優遇、
6年目以降は金利Aプランで20年目まで、金利Bプランで10年目まで
0.3％金利優遇）は本年10月31日お申し込み分までで終了する予定です。
※「フラット35Sエコ」の金利優遇期間については、予算金額に達する
見込みとなった場合は前倒しで終了する場合があります。
詳細はコチラ>>>
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長期固定金利のメリットを享受出来る事には変わりありませんが、
融資率の低下（9割融資）や金利引き下げ期間縮小など考えると
やはり「フラット35Sベーシック」よりも「フラット35Sエコ」を
4月以降はご検討されるべきかも知れませんね。
その「フラット35Sエコ」も10月までとありますが、昨年に起きた掛け込み需要を
考えますと、申込期間短縮も大いにあり得ます。
フラット35をご検討中のお客様は、是非一度お問い合わせください。
一緒にベストなタイミングを探ってみましょう！
2012年01月26日
先日、生命保険会社の主催セミナーに参加して参りました。
住宅と保険加入は意外と密接な関係があります。
今回は、住宅の購入と保険加入について触れたいと思います。
住宅の購入時に加入する保険と言えば、
■団体信用生命保険（住宅ローン利用時）
■住宅火災保険
■火災保険に付随する地震保険
などを思い浮かべますよね？
まず団体信用生命保険ですが、こちらの保険はローン申込者が
加入する生命保険で、死亡・所定の高度障害時に保険金が支払われ、
その時のローン残債額が保険金額となります。つまり、ローンの残債が
清算され、残された御家族様は継続して購入物件にお住まい続ける事が
出来る仕組みです。この保険はローン利用時にはほとんどの場合、加入が
条件となります。
もう少しご説明しますと、ローン残債は時間の経過につれ少なくなりますので、
はやく受取ると保険金額は多く、遅く受取ると保険金額は少なくなるという事です。
期間はローン利用年数となりますので、完済時には保険終了です。
つまり、この保険は逓減定期保険という事です。
皆さん、ローン利用時にはこの保険を加入するのですが、ケースにより未加入でも
OKな場合も有ります。例えば、同種の保険にすでに加入しており、充分な保険金が
ある場合などがそうです。（取り扱い金融期間の承認が必要です）
ここで、私が申し上げたい事は、生命保険にご加入済みのお客様が住宅ローンを
ご利用になる時は、単純に生命保険を1つ増やすことになりますので、既契約の保険を
見直す必要があるという事です。
例えば、2000万円の住宅を30年ローンで購入する場合は、保険金額2000万円、30年定期の
逓減保険に加入する事になるので、既契約の生命保険を削っても良いかも知れません。
そうすることが出来れば、保険料削減に繋がり家計の支出が減りますので、新規の
ローン返済額が実質削減されることにもなります。
団体契約ですので割安ではありますが、銀行が言うから…とそのまま保険加入をしたまま
だと損かも知れませんよ？
次に火災保険ですが、保険会社は任意で選べますが、こちらも加入がローン条件になる
場合が多いです。しかも、保険料は長期一括払いになりますので築浅の物件などでは
保険料が70～80万円なんていう金額も珍しくありません。
こちらも金融機関や保険代理店と協議して、新価を引き下げて当面の保険料を安くし、
購入諸費用を削減する事も一考の余地があります。
保険金額に不安がある場合は、別途年払保険の追加などで対応するのも良いかも知れません。
地震保険は火災保険金額の30～50％かつ5,000万円以下の保険金で、主契約の火災保険に
付加されるもので、地震が原因の火災・噴火・津波まで保証します。こちらの保険はローン有無に
関わらず任意ですが、昨年の震災を機に加入が大幅に伸びているようです。
このように一口に保険加入と言っても、少し精査するだけで、利用する住宅ローンの支払額が
実質少なくなる事も有りますので注意が必要です。
また、少し話がそれますが、住宅ローン控除の所得税・住民税の控除額をしっかり算出する
ことも、今後の家計収支を考えるととても重要です。
住宅ローンご利用をご計画中の方は、是非一度、弊社にご相談下さい。
お待ち申し上げております。
2012年01月22日
2012年01月06日
http://www.kanrikyo.or.jp/publication/pdf/vol36.pdf
マンションの組合運営向け冊子です。
組合員の方でご興味のある方はご覧下さい。
なかなか面白いですよ！
2011年11月30日
不動産の物件検索には各種情報サイトを利用する方が多いですよね。
その利用者に対してのアンケート結果がありますのでここでご紹介致します。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
まず、賃貸、売買物件を不動産情報サイトを使って情報収集した方のうち、実際に
不動産会社に問い合わせた方の割合は72.5％だそうです。
特に売買物件に限ると、その数は80％に上るそうです。
みなさん結構しっかりとお問い合わせされているんですね。
また、問い合わせた会社数は平均3,4社との結果でした。
同じ物件で数社に問い合わせたのか、違う物件ごとに問い合せしたのかは定かでは
ありませんが、思ったよりも多くの会社にコンタクトを取っていらっしゃることが伺えます。
お問い合わせ方法はやはりメールが多くて、全体の71.5％を占めます。
一方、電話によるお問い合わせは過半数を下回り、49.2％に止まっています。
さらに、このなかで実際に不動産会社まで出向いて行った方は74.8％もあるそうです。
お客様が不動産情報を入手しやすい環境が整ってきていますので、自宅などで吟味し、
メールで詳細を問い合わせて、不動産会社に行くのは契約前提といったところでしょうか？
しかし、不動産情報サイト利用者の7割強がメールで問い合わせをして、そのうちのこれもまた
7割強の方が実際に会社に行って商談をする・・・。
契約に至ったケースも相当数ある事が容易に想像できる数字です。
何だかお部屋探しがひと昔前とは一変していますよね？
それから、もうひとつアンケート結果がありますのでご紹介！
これらのお客様が、対応した不動産会社への満足度を評価しています。
【満足】・・・17.8％
【やや満足】・・・47.2％
この数字は前年より良いそうですが、絶対的には低いですよね。
満足17.8％って・・・。（笑）
詳細な項目に分けていくと【不満】や【やや不満】が前回調査よりも多くなっている
場面もあるようです。
業者としては真摯に受け止めなくてはならないと思います。
最後にお客さまが不動産会社に望むものベスト３！
第３位 周辺環境など地域情報の提供 59.9％
第２位 物件に対する詳細な説明 75.6％
そして第１位は
「正確な物件情報」81.1％
正確じゃない物件情報って・・・。逆にどんな情報を提供したんだろうって気になります。（笑）
いい加減な情報・かもしれません的な情報という事でしょうか？
１～３位をみると、お買様が望むレベルの情報がご提供できていないことによる不満と言う事に
繋がります。
我々の仕事の内情は、物件調査が大きな割合を占めます。
お客様が情報量の少なさや不確実さで満足を得られないのであれば、それはこの物件調査時点で
充分な調査が出来ていない事の裏返しと言えるのです。
不動産業界にもインターネットが普及して、前述のように物件探しが大きく様変わりをしました。
より多くの情報をより早くという業務形態に変化している流れはひしひしと感じます。
業界全体がお客様を集める事にばかり腐心して、肝心の商品を高めることを置き去りにしてしまっている
ところがあるのかもしれません。
この種のアンケート結果は我が身を省みずにはいられないですね。
いつの時代も、サービスの手段方法は違えど、お客様の望む本質は変わらないと思っています。
この本質を見誤ることなく、地道にお客様へのサービスをご提供していきます。
（RSC調べの結果を引用）
2011年11月29日
二世帯住宅・・・よく聞く言葉ですよね？
住宅の物理的な広さの問題から、完全な二世帯分離住宅というよりも
二世帯同居住宅が現実的には多いようです。
かく言う私も、かつては親との同居をしておりました。
残念ながら、諸般の事情により同居は解消して現在に至ります。
思い返せば色々な問題がありました…。（笑）
勝手知ったる自分の親だから、あまり深く考えずに同居を開始しましが、
親もまだまだ若かったので、主張も強く、私とよく衝突していました。
そんな経験のある私がこの記事を読むと、ふむふむと納得できる箇所が
多くあります。
やはり何事も準備が大切！
事前に親とよく話をして、ルール作りは必要だと感じます。
そして、生活費（光熱費や食費）も何かと揉める原因になりますので
注意が必要です。
これから親御さんと同居を開始するご予定のある方はぜひご覧ください。
そして同居を失敗した私が、反面教師としてアドバイスも出来るかも知れません。（笑）
【リビングは共用、浴室は別がベター!?】
「一緒に暮さない？」そんなラブコールを親御さんが子供世帯に投げかける
ケースが多いようです。でも、家の広さを考えると現実的には難しく、家を
どうするかが課題になります。そんな時、今の家にこだわらず、大き目の家に
移り二世帯住宅にリフォームするのも選択肢の一つです。
