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既存売買瑕疵保険　「個人間用」で商品改定　現場検査を簡略化
中小仲介業者の利用促す


個人間で売買される中古住宅向けの瑕疵保険(既存住宅売買瑕疵保険)
の制度が大きく変わる。『既存住宅インスペクション講習』の実施に伴い、
原則2回必要な現場検査の一部省略を、14年1月より可能とする。
更に、保証上限額を『1年』とする少額短期タイプが登場。免責金額などを改定し、
補償内容の拡充も行った。消費者や保険を取り次ぐ仲介業者、そして
被保険者となる検査機関それぞれにとってのメリットが増し、〝市場の実態〟に
より近付いたと言える。

～中略～


【「個人間用」普及に遅れ】

既存売買瑕疵保険には、宅建業者用と個人間用の2種類がある。
累計申込件数(13年6月末時点)の内訳を見ると、宅建業者用の8016件に対して、
個人間用は1916件。中古市場全体では個人間売買の比率が高いにもかかわらず、
個人間用保険の普及が遅れていることが分かる。

その一因としては、『制度の複雑さ』が指摘されてきた。　
売主の宅建業者がそのまま被保険者となる宅建業者用に対し、個人間用は売主と
保険法人の間に検査機関が入り、ここが被保険者として保険法人と保険契約を結ぶ。
個人である売主に長期間の瑕疵担保責任を負わせないための仕組みだが、
〝登場人物〟が多い分、手間やコストがかさむ。

更に、保険法人と検査機関がそれぞれ、保険の付保に係る検査を行う。
「中古住宅へのインスペクション能力にばらつきがあると想定されたため、検査機関の
検査後に、(保険法人が現場を)一通り確認する」(同協会)目的で制度設計された経緯が
あるという。しかし、この〝二重検査〟が、制度の複雑さに拍車をかけることとなっていた。


【検査が1回で完了】

そこで14年1月から、既存インスペクション講習を修了した者が保険の検査を行う場合は
「一定のスキルが備わっている」(同)とみなし、保険法人による検査を、書類審査で
代えられるようにする。つまり、検査は1回で済む。
これまでも、検査機関が登録住宅性能評価機関であり、かつ保険法人ごとに定める
基準を満たしていれば同様の措置が適用されてきたが、性能評価機関以外の検査機関
にも門戸が開かれた形だ。
同協会によると、簡略化により検査料は従来比で2万円ほど下がる見込みだという。


【保証期間「1年」が登場】

また10月初旬には、保証期間を『1年』とする少額短期タイプの個人間用既存瑕疵保険の
認可を、保険法人各社に対して国交省が下ろした。
保証上限額は『1000万円』と『500万円』のいずれかから選択する形式。
従来、個人間用の瑕疵保険は保証期間が5年、上限額が1000万円の1種類のみだったが、
バリエーションが増えた。ハウスジーメン(東京都港区)が先行して10月15日に販売を開始し、
現在、他社も商品化に向けて準備している。

保険法人各社の話を総合すると、一般的な戸建てで保険料は2万円台～3万円台前半
となる見込み。最終的な検査料は検査機関ごとに設定されるため一概には言えないが、
前述した検査の簡略化と併用すれば、総費用が従来比で「3万～4万円ほど安くなる」
(同協会)という。検査機関によっては、7～8万円台に収まるケースも出てきそうだ。
国交省には、検査の簡略化と少額短期タイプの認可のタイミングをそろえることで、
コスト削減の効果を強く打ち出す狙いがあったとみられる。

～中略～

検査機関にとっても大きな改正点がある。免責金額の引き下げと、縮小填補率の拡大だ。
保険金の支払い額は、『(損害額-免責金額)×縮小填補率』で算出される。
従来は免責金額が10万円、縮小填補率が95%に設定されていた。保険金で賄われない
分を検査機関が支払う必要があるため、「(検査機関が)保証に積極的とは言えなかった」
(保険協会)のが実状。消費者や仲介業者はもとより、保険契約の当事者である検査機関に
とってのハードルが、高めだったということだ。そこで少額短期タイプの新設に併せ、免責
金額を5万円、縮小填補率を100%に変更。検査機関の支払いリスクを軽減させた。


（住宅新報web 2013.10.15）





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