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中古住宅の売買において、付帯設備（住宅設備や門扉、照明器具等）の責任の所在について
お客様より質問を受けました。お引き渡しのあった物件に付帯している設備の瑕疵担保責任に
ついて詳しく書いておりますのでご参考にされて下さい。




瑕疵担保責任は中古の付帯設備についても及ぶか?


Q　瑕疵担保責任は、中古の付帯設備についてもその責任が及ぶのでしょうか。

A　及びます。なぜならば、その付帯設備も売買の対象になっているからです。


Q　そうなると、新築物件の場合はあまり問題ないと思いますが、中古物件の場合には
設備そのものが古くなっていますので、どうしても故障しがちになると思います。
それでも、瑕疵担保責任を負わなければならないのでしょうか。

A　そのようなことはありません。要は、その設備が売買契約の締結時に故障していなければ、
その設備は正常に作動しているわけですから、その設備に「隠れた瑕疵」があるということには
なりません。したがって、仮にその設備が引き渡し後1か月で故障したとしても、売主がその故障に
対し瑕疵担保責任を負うということはありません。なぜならば、瑕疵担保責任が発生するための
要件である「売買契約の締結時」に「隠れた瑕疵」があったわけではないからです。

ただ、その設備がほこりだらけであったり、標準的な耐用年数内にあるにもかかわらず、過去に
たびたび故障していたというような事情でもあれば、売主の告知義務違反ということが考えられますが、
それでも、必ずしも売主に瑕疵担保責任が発生するということではありません。
そして仲介業者においても、事前の物件調査の段階で、現に故障なく正常に作動していることを確認し、
その旨を買主に付帯物表等で説明していれば、仮に過去の故障の事実を売主から説明を受けていなくても
(売主が本当のことを言わないことが多い)、仲介業者が注意義務違反(説明義務違反)に問われることは
ないと思います。


Q　ということは、仲介業者が付帯設備の調査をし、「契約時」に正常に作動していることを買主に告知
していれば、売主が瑕疵担保責任に問われることはなく、仲介業者も注意義務違反に問われることは
ないと考えてよいということですね。

A　その通りです。中古の付帯設備は、最近修理をしたとかというような特別な事情がない限り、
経年劣化により、いつ故障してもやむを得ないと考えられるからです。




（住宅新報web 不動産取引現場での意外な誤解　売買編より）