前回同様に、不動産売買の場面で買主様より「瑕疵担保」について
ご質問が有りましたのでここに纏めておきます。
「瑕疵担保」については少し解釈が難しいかも知れませんが、売主様や
買主様は勿論、我々業者も大変に重要な事項です。
宜しければご覧下さい。
「瑕疵」
「きず」「不具合」「欠陥」という意味
「隠れたる瑕疵」
特定物（新築住宅・中古住宅・土地など）の売買契約を締結した時点において、
買主が知らなかった瑕疵であり、かつ買主が通常要求されるような注意力を
働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のこと
「瑕疵担保責任」
特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、
売主が負うべき責任
買主は瑕疵の存在を知ったときから1年以内に限り、売主に対して損害賠償を請求し、
または契約を解除することができる
＊宅地建物取引業者が、自ら売主として土地・建物を売却するとき、買主が瑕疵担保
責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」とすることができる
仲介業者の注意義務違反と売主の責任は?
Q 本当に「隠れて」いて、仲介業者も気が付かないような瑕疵については、
誰が責任を負うことになるのですか。
A 当然、「売主」が負うということになります。これが民法570条の趣旨です。
つまり、売主の瑕疵担保責任は「無過失責任」ということです。
しかし、本当に誰もが気が付かないような瑕疵のある場合は、瑕疵の発見までに
何年も掛かるということが考えられます。このような場合には、判例で、瑕疵担保責任に
基づく損害賠償請求権は一般の債権と同じであるからという理由で、10年の消滅時効に
掛かるとされています。
つまり、瑕疵の発見までに10年が経過すれば、事実上、売主に対し瑕疵担保責任を
追及できないということです。ただ、例えば売主が意図的に、あるいは過失で建物を
解体したときのコンクリート片や残材などを地中に埋め込んでしまったというような
場合には、同じ「隠れた瑕疵」でも、売主の不法行為として、不法行為の時から20年間
責任追及できる可能性があります。
Q そうすると、プロでもなかなか発見しにくいような瑕疵の場合には、売主の瑕疵担保責任なり
不法行為責任を追及するということになるが、仲介業者が通常の注意をすれば発見できるような
瑕疵であれば、仲介業者だけの責任ということになるのですか。
A そうではありません。前者の場合には、売主の瑕疵担保責任や不法行為責任ということでよいと
思いますが、後者の場合には、仲介業者だけの責任ということではなく、売主と仲介業者との
共同責任となります。
そして、この場合の責任は、判例で、両者は不真正連帯債務の関係に立ち、それぞれが
買主に対し、その損害の全額について責任を負うとされています。
Q ということは、売主も全額、仲介業者も全額責任を負うということですから、もし仲介業者が
全額責任を負った場合、その半分は売主に請求できますか。
A 売主と仲介業者との間には「負担部分」というものがありませんので、判例は当然には請求
できるとはしていませんが、そのような場合には、売主の「不当利得」ということが考えられ
ますので、両者の責任の度合に応じて、応分の請求はできると思います。